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今年起,老屋子和高层住宅被扬弃?2类屋子步入10年以上贬值通道

2020-05-24 00:18:42

尤其是土地市场。

停止5月18日,全国50大都会今年以来已土地出让合计14268亿元,比去年同期的12990亿元增加9.8%。

要知道,今年1月下旬-3月上旬近两个月的时间里,全国的土拍险些是冷冻状态。

比往幼年两个月的拍地窗口,50大中都会的土地出让金居然还比去年大增近10%,险些迫近1.5万亿,足以看出地产商手里的钱有何等丰裕,各个卖地的都会有何等急切。

不外,短期市场情绪的冷热并不具备代表性,相对于短期卖地、房价、成交量的变化,真正能对楼市发生深远影响的,还是政策面。

只有顶层公布的政策,才气对房价形发展久的影响,才气决议未来房地产市场的走向。

好比近段时间楼市连发了3条新划定。

1,教育平衡化的趋势下,老旧学区房神话或将成历史。

在5月19日举行的教育部新闻公布会上,教育部教育督导局局长田祖荫谈到了一个词:教育平衡。

他说,关于就近入学的问题,教育部的政策没有改变,始终会强力度的往下推进,如果基础教育、义务教育、优质教育都平衡了,都优质了,自然就不择校了,那就是家门口有什么学校就上什么学校。

这一番话是有配景的。

今年北京教育资源最优质的西城区开始实行“多校划片”,以及“六年一学位”,至此北京城六区全部都已经实行了多校划片。

所谓“多校划片”,指的是学位供应从“一个萝卜一个坑”,酿成“一个萝卜N个坑”。

举个例子,小王以前买学区房,不管屋子再破,孩子100%能上对应的学区,此时屋子和学区是“1对1”的关系。

现在小王再买学区房,这套屋子可能对应多所学校,由电脑随机排位,上名校的概率大大降低。

事实上,早在2015年4月,教育部点名24个重点大都会,要求其热点小学、初中的招生普遍推行多校划片制度。

好比,天津各区接纳的摇号方式是对口摇号方式,大多数对口的初中组合中,都是以“市重点/区重点+普通校”组成的,南京秦淮区和雨花台区实施了多校划片,其余如上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、杭州、宁波、厦门、济南、青岛等地都在推进当中。

有人会以为,自己所在都会的学区房依然是100%能上名校,这个政策离自己还很遥远。

别急,试想一下,连京沪广深这种级此外都会都有魄力实行“多校划片”,其他的二三四线都会,老屋子沾边学区房大涨的神话,早晚会被终结。

2,住宅将“限高”。

日前,住建部等两部门团结下发通知,要求各地一般不得新建500米以上修建,各地新建100米以上修建应充实论证、集中结构,严格执行超限高层修建工程抗震设防审批,严格管控新建修建,不拆除历史修建传统民居,不砍老树、不破坏地形地貌。

通知中另有一句很有分量的话:各地新建100米以上修建应充实论证、集中结构,与都会规模、空间尺度相适宜。中小都会要严格控制新建超高层修建,县城住宅要以多层为主。

我以为,后面这句话才是重点。

经济学家李迅雷曾公布过一组数据:我们现在每年进城人口或许在2000万左右,但在2016-2019三年时间里,盖出来的屋子却高达1.2亿套,住房供应严重过剩。

事实上,2016-2019这三年时间里,屋子盖得最多的地方,恰恰就是在中小都会,新城区开发、角逐建设高层住宅、大量土地卖给房企最多的区域,也正是三四线都会。

问题是,中小都会基础没有与巨量衡宇供应所匹配的常住人口,“限高令”下,高楼之风一定会成已往式,未来小都会的小高层、多层、低层住宅会成为主流。

3,农村承包地"三权分置",团体土地入市程序加速。

5月18日高层公布了一份完善市场经济体制的意见,其中提到:完善农村承包地"三权分置"制度、建设农村团体谋划性建设用地入市制度、探索增加混淆工业用地供应,推动实施城镇低效用地再开发,以及构建区域协调生长新机制。

作甚农村承包地“三权分置”?

原来,农村土地实行承包责任制,所有权是团体的,承包权是农民的,现在随着城镇化的推进,农民可能选择进城落户,但承包的土地还在名下。

此时,原来的“所有权与承包权分散”,就酿成了“所有权、承包权、谋划权”分散,所有权依旧归团体,承包权依旧归农民,但农民可以把谋划权让渡给别人,这样就保证了农民不会被土地所束缚。

事实上,这也是在为加速团体土地入市程序做准备。

近两年我们一直在推进团体谋划性土地入市,这些体量庞大的土地,入市后不会盖成商品房,会盖发展租公寓、租赁房、保障房,然后找专业的房企运营。

如此一来,团体土地带来的转让收益可以惠及当地农民,租赁房市场多出来的增量供应,可以使刚需有地方住,即便农民工这样的低收入群体,同样可以住上低价房。

这3条新政策的推出,意味着老屋子、高层住宅可能会步入10年以上的“冰河期”。

所谓冰河期,即:流动性越来越弱、变现能力越来越差,也就是我们平时所说的“贬值通道”。

原因有三。

第一,学区房多以2000年-2005年以前的旧房为主,甚至另有不少上世纪八九十年月的破屋子,没有了100%上名校的学区光环,高溢价自然会消失。

第二,中小都会地多人少,一旦施行限高令,就意味着以前积压的大量高层住宅,在舒适宜居的多层住宅眼前,未来会变得毫无竞争力可言。

第三,团体谋划性土地入市,将会解决大量低收入者的居住需求,尤其是农民工、大学结业生、外来务工人员、都会当地贫困家庭,缓解一二线都会的“供需矛盾”。

从2010年至今,楼市走出了房改以来最凶猛的涨势,城镇化、农民进城、棚改钱币化、学区房炒作带来的是房价步步飙升。

不外,老旧房产高溢价消失、三四线都会高层住宅贬值、团体土地加速入市这3个新政策,使2020年成为房地产市场的重要分水岭。

我们有理由相信,下个10年,随着楼市供需重归平衡,“稳中有降”才是局势所趋。

  

标签:因城施策 二手房

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