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新房断供!二手均价2万/㎡!园区这里即将迎来大发作

2020-08-26 21:18:15

园区现在在售新盘少、价钱高,但每次认筹都是挤爆售楼处,实在是狼多肉少、物以稀为贵。

但胜浦,同样身在园区,却不知道上一次新盘上市是何年,确实是园区楼市中最没有存在感的地方。

但近期胜浦地价突然刷新!75秒!8轮报价!加价1.95亿!胜浦64号地块楼面价破2万/㎡!着实让众人措手不及!

备注:图为开发商竞价,非成交价

即便如此,胜浦还是园区真正的价值洼地。所以今天,我给大家准备了一份全面的板块和楼盘解读。

1、待售新盘仅2家,放风价3万/㎡,9月下旬公然售楼处

园区房价已经进入4万/㎡时代,而此前胜浦已经10年没有挂地!直至今年4月新城拿下胜浦两宗地块。

现在,新城两个地块案名均已宣布,两地块相邻,详细位置为金胜路与胜浦路交汇处。均预计9、10月份开盘,2022年左右交付,现在在全力建设中。

地段基本一致,那两个楼盘有哪些差别呢?因为样板间还没公然,所以我相识到的信息不是很是全面,现在有以下几点可供大家参考。

1、开发商:

辉映时代花园由新城、路劲、招商互助开发,路劲操盘;嘉樾时代花园,由新城独立操盘。

团结开发是现在的局势所趋,优势在于可以各取所长,劣势在于涉及的企业主体较多,在项目后期竣工交房以及物业等问题上可能会存在的责任界定问题。

2、体量和楼层:

辉映时代花园共17栋11-18F小高层和高层,总计1012户;嘉樾时代花园共10栋11-27F小高层和高层,总计614户。

辉映时代花园:

嘉樾时代花园:

小高层一般来说比高层的得房率是要高的,相应的舒适度也要高。就沙盘计划来说,辉映时代花园略胜一筹。

3、户型:

辉映时代花园有建面约89-140㎡多个户型,嘉樾时代花园首开将推出三种户型,建面约89-120㎡。

对比3房1卫同样是89㎡的户型:

辉映时代花园:

嘉樾时代花园:

同样是3房1卫,户型图可见辉映时代花园户型比力方正,而嘉樾时代花园双阳台设计且通透性更好。

对比3房2卫的户型:

辉映时代花园有2种户型,1个是横厅设计,1个是竖厅设计:

嘉樾时代花园:

同样3房2卫的户型,辉映时代花园横厅户型和竖厅的阳台都很大,视野好、采光面足。尤其横厅的户型,走廊少,室内面积的使用率高。但嘉樾时代花园的主卧设计更为合理。

2、二手小区房龄老、户型差,普遍在2万/㎡左右

整个园区来说,新房供应不足,二手房普遍4.5万+/㎡,而距离湖东仅6公里左右的胜浦,现在二手房的价钱还普遍停留在2万/㎡左右。

纵然算上青剑湖、跨塘和唯亭板块,胜浦也是最自制的。苏州许多距离园区20多公里的楼盘,也要卖到这个价钱了。

备注:数据来自贝壳

现在贝壳上挂牌最贵的是浦湾公馆,均价为29847元/㎡,最新成交记载是去年的6月份,成交价为27836元/㎡。

我查询成交房源只有24条,远远低于贝壳上的其他区域的成交量。虽然并不是所有二手房生意业务都通过贝壳,也能预测到或许情况。

纵然是最贵的浦湾公馆,你看看这97㎡的户型,确实一般。

像挂牌价次高的恒景花园,都是2012年竣工的屋子了。挂牌价第三高的金雅苑,是2005年竣工的。而其他大部门小区多为拆迁安置房,房龄在10年以上。

户型差、房龄老,也许就是片区二手房成交少的原因吧。

3、现在配套不足,但星海教育同盟先行,其他连续升级中

总体而言,胜浦位于园区一隅,生长比力缓慢,板块的配套不是特别完善。

但究竟属于园区,随着星海教育同盟的加入,后续其他的配套陆续进来,潜力很大。

交通:

据焦点区域的控规显示,板块已计划有预留的地铁线路。此外,凭据苏州轨道交通2035计划显示,胜浦计划为13号线。

可是究竟还没有动工,而且是2035年的计划,只能说拭目以待,不能作为最重要的考量尺度。

商业:

周边大型商超比力缺乏,1公里规模有瑞翔商业广场、亿嘉福生活购物广场、胜浦农贸市场等,可满足基础采买需求。但距离湖东7公里左右,预计自驾10分钟可享受湖东的配套。

同时计划有1.53公顷邻里中心、10万方东部文体中心,后期可能会有所改善。

教育:

新房不划分学区,但周边的胜浦实验小学、星浦小学(拟由星浦学校改制)、星浦中学(在建),均被划入星海教育同盟,届时板块内的教育水平会大幅提升。

学区意味着什么,它又能对房价影响几多,我想大家心里都很清楚。

医疗:

1公里左右有星湖医院,6公里左右有苏州大学隶属儿童医院,该医院是三甲医院。

4、园区亲儿子,抱住外溢需求+教育优化,未来可期

什么决议房价?地产圈有一句金科玉律:恒久看人口,中期看土地,短期看政策。

短期看政策,苏州自贸区定位为建设世界一流高科技工业园区,政策上有极大优势。因为只有大量的高新技术工业和高净值人群,才气支撑起高昂房价。

中期看土地,园区的房价为什么高可是开盘去化好,很大的原因就在于近几年的土地供应量相比需求是不足的。你会看到园区就业人口虽多,但大部门人只能园区事情,别处置业。

恒久看人口,苏州本就是准一线都会,外来人口不停流入,而园区更是最富贵、最现代、高净值人群最多的区域。如果可以,是就业首选。

所以无论从那里看,园区都扛得住房价。只要园区扛得住,胜浦作为它的亲儿子,就扛得住。

胜浦,它很是特殊。因为整个园区的计划来说,金鸡湖商务区和独墅湖科教创新区地块不多,且因定位高,反而就业人群最麋集的是高端制造与国际商业区,胜浦恰好在其中。

对于这批人,四面八方,不出园区,胜浦最自制。外溢需求养得了“园区东”、“园区南”,养不了真正的园区东吗?仅仅一个园区,就是最大的优势,更况且星海教育同盟来了。

但究竟板块现在的配套不是很齐全,且街道面目不是很好。青剑湖现在多是大面积、改善盘,对于刚需没什么好纠结。胜浦PK的,也就是它自己的价钱,和置业者的预期相差几多吧。

编者有话说:

胜浦作为园区的亲儿子,只这一个光环,就足以支撑起它的需求。

但现在的配套并不是特别完善,在整个园区算是开发很晚的板块,

但有“星海教育同盟”的加持,教育先到,其他还会远吗?

所以,我看好这个板块的生长。

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标签:文旅地产 房企 佛山 文旅 楼盘 户型

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